Ελλαδα

Generation Rent: Ενοίκιο ή αγορά σπιτιού με δάνειο;

Στην εποχή της «Γενιάς Boomerang»

villycalliga.jpg
Villy Calliga
4’ ΔΙΑΒΑΣΜΑ
«Generation Rent». Ενοίκιο ή Αγορά Σπιτιού με δάνειο;
© Pexels

Oι εξειδικευμένοι στο Τραπεζικό Δίκαιο και Real Estate Ιωάννης Παπακωνσταντής και Λάμπρος Παρούτσας απαντούν στο δίλημμα αγορά ή ενοίκιαση σπιτιού

«Generation Rent»

Ένας όρος που περιγράφει την ολοένα αυξανόμενη εξάρτηση της νέας γενιάς από ενοικιαζόμενες κατοικίες, καθώς και την έλλειψη εναλλακτικών επιλογών όταν δεν προσφέρεται πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση μέσω κληρονομιών ή γονικών παροχών.

Κλειστά σπίτια, χρήση διαμερισμάτων αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, κατοικίες ακατάλληλες για ασφαλή διαβίωση, ανυπαρξία κοινωνικής στέγασης, υπέρογκα ενοίκια, ιδιότυποι όροι μίσθωσης, αυθαίρετα ποσοστά αυξήσεων σε περίπτωση ανανέωσης, στεγαστικά δάνεια με περιοριστικά κριτήρια και το κλίμα γενικότερης οικονομικής αβεβαιότητας διαμορφώνουν συνθήκες που οδηγούν επικίνδυνα τους νέους σε στεγαστικό αποκλεισμό, με τη διαγενεακή αλληλεγγύη να προσπαθεί να καλύψει τις θεσμικές αδυναμίες, προσθέτοντας ακόμα ένα χαρακτηρισμό στη νέα γενιά, αυτόν της «γενιάς Boomerang», των νέων που επιστρέφουν στην οικογενειακή εστία, αδυνατώντας με το χαμηλό εισόδημά τους να συντηρήσουν το δικό τους σπίτι.

Εύρεση σπιτιού: Αγορά ή ενοίκιο;

Η δυνατότητα επιστροφής στην οικογενειακή εστία δεν είναι όμως διαθέσιμη για όλους, ιδίως για τα νέα ζευγάρια που μπορεί να είναι και γονείς. Η ενοικίαση κατοικίας είναι μονόδρομος. Δεδομένων των αυξημένων ενοικίων, που σε περιπτώσεις ξεπερνούν τη μηνιαία δόση ενός δανείου, τα κατά καιρούς προσφερόμενα στεγαστικά προγράμματα που απευθύνονται σε νέους εργαζόμενους θέτουν το δίλημμα: Αξίζει να πληρώνω τα χρήματα που πληρώνω για να νοικιάζω ένα σπίτι ή είναι προτιμότερο να αποκτήσω τελικά ένα δικό μου με δάνειο; Δίλημμα που ακολουθείται από ερωτήματα. Σε αυτά τα ερωτήματα, μας απαντάνε οι εξειδικευμένοι στο Τραπεζικό Δίκαιο και στο Real Estate δικηγόροι Ιωάννης Παπακωνσταντής και Λάμπρος Παρούτσας.

Τα τελευταία χρόνια, εν όψει της στεγαστικής κρίσης που επικρατεί στη χώρα μας και της συνεχόμενης αύξησης των ενοικίων, πολλοί νέοι εργαζόμενοι έρχονται αντιμέτωποι με το ερώτημα «ενοίκιο ή αγορά σπιτιού με δάνειο», καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που το ενοίκιο που καλούνται να καταβάλλουν είναι πλέον υψηλότερο από την αντίστοιχη μέση δόση ενός στεγαστικού δανείου. Ποια θεωρείτε ότι είναι η πιο συμφέρουσα επιλογή;
Η απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα σίγουρα δεν μπορεί να είναι μονολεκτική, καθώς κάθε επιλογή έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, ενώ ταυτόχρονα υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής με δάνειο να σταθμίσει.

Ας μιλήσουμε για αυτά τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Μπορείτε να μας αναφέρετε ενδεικτικά κάποια, στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας μέσω δανεισμού;
Μεταξύ των πλεονεκτημάτων συμπεριλαμβάνονται η επένδυση σε ένα ακίνητο του οποίου η αξία πιθανώς να αυξηθεί μελλοντικά, το κέρδος από τυχόν μεταπώλησή του, καθώς και η ασφάλεια και η σταθερότητα που αισθάνεται κάποιος όταν διαθέτει το δικό του σπίτι. Ως μειονεκτήματα μπορεί να αναφέρει κανείς την πληρωμή του απαραίτητου φόρου μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα συντήρησης και παγίων του ακινήτου, την πληρωμή ΕΝΦΙΑ και φυσικά τους κινδύνους και τις συνέπειες από τη μη εμπρόθεσμη καταβολή των δόσεων, όπως καταγγελία δανείου, εξώδικα και κατάσχεση ακινήτου.

Ας περάσουμε στην περίπτωση της ενοικίασης. Πλην των υψηλών ενοικίων και των αυθαίρετων πολλές φορές ποσοστών αναπροσαρμογής τους κατά την ανανέωση του συμβολαίου, ποια άλλα μειονεκτήματα θα μπορούσαν να αναφερθούν;
Μειονεκτήματα είναι ότι ενώ ο μισθωτής καταβάλει συγκεκριμένο ποσό κάθε μήνα, ποτέ δεν θα αποκτήσει το ακίνητο, καθώς και το ότι ο χρόνος παραμονής του στο ακίνητο είναι συγκεκριμένος (3 χρόνια), εκτός αν συναινέσει ο εκμισθωτής. Επιπροσθέτως πολύ συχνά περιορίζεται η αυτονομία χρήσης του μισθωτή, όπως σε περιπτώσεις που ο εκμισθωτής δεν δέχεται μισθωτές με κατοικίδια.

Η γενιά που ενηλικιώθηκε στον απόηχο της οικονομικής κρίσης βίωσε την οικονομική ανασφάλεια τόσο στο οικογενειακό όσο και στο ευρύτερο περιβάλλον. Αυτό θεωρείτε ότι την κάνει διστακτική στην ανάληψη των μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων που συνεπάγεται ένα δάνειο;
Οι περισσότεροι αγοραστές νεαρής ηλικίας, έχοντας βιώσει τις οικονομικές δυσκολίες και τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης, σε συνδυασμό με τον χαμηλό, σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα, μισθό που λαμβάνουν, σίγουρα αισθάνονται ανασφάλεια σχετικά με τη δυνατότητα αποπληρωμής της μηνιαίας δόσης ενός στεγαστικού δανείου στο μέλλον και των εν γένει δεσμεύσεων που θα ακολουθήσει η χορήγησή του.

Οι δεσμεύσεις στις οποίες αναφέρεστε ποιες είναι;
Βασική δέσμευση, πέραν της υποχρεώσεως καταβολής μηνιαίας δόσης εντός συγκεκριμένου αυστηρού χρονικού πλαισίου, είναι η υποχρέωση πληρωμής ασφαλίστρων, καθώς και η καταβολή της εισφοράς του Ν.128/1975. Επίσης υπάρχει η πιθανότητα αύξησης της δόσης στο μέλλον, λόγω ενδεχόμενης αύξησης των επιτοκίων. Αυτή η πιθανή αύξηση θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από τους δανειολήπτες κατά τον προγραμματισμό των οικονομικών τους.

Στην περίπτωση που τελικά αποφασίσει κάποιος να προχωρήσει σε αγορά ακινήτου μέσω δανείου, υπάρχει κάτι που θα πρέπει να προσέξει πριν την υπογραφή της δανειακής σύμβασης;
Δεδομένου ότι κάθε δανειακή σύμβαση εμπεριέχει τόσο οικονομικούς όσο και νομικούς όρους, απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή πριν την υπογραφή της. Κάποια σημεία στα οποία θα πρέπει ο υποψήφιος δανειολήπτης να δώσει προσοχή είναι το επιτόκιο –αν είναι σταθερό ή κυμαινόμενο–, ο χρόνος αποπληρωμής, η περίοδος χάριτος και οι επιμέρους δαπάνες.

Ποιες θωρούνται ως επιμέρους δαπάνες;
Τα έξοδα εξέτασης της αίτησης για τη χορήγηση του δανείου, τα έξοδα νομικού και τεχνικού ελέγχου και το κόστος προσημείωσης.

Υπάρχουν προγράμματα με ευνοϊκούς όρους τους οποίους μπορούν να επωφεληθούν όσοι θέλουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι;
Κατά τακτά χρονικά διαστήματα, παρουσιάζονται ευκαιρίες για δανεισμούς με ευνοϊκούς όρους μέσω συγκεκριμένων νομοθετημάτων και προγραμμάτων που ψηφίζονται. Το γεγονός αυτό αποτελεί απόδειξη του ότι η στεγαστική πολιτική αρχίζει και στην Ελλάδα να διανύει βήματα, με επίκεντρο κυρίως τους νέους και τα νέα ζευγάρια, σε ένα κλίμα οικονομικής ανάπτυξης και έμπρακτης στήριξής τους.

Ένα τέτοιο πρόγραμμα ήταν το Σπίτι μου Ι, για το οποίο όμως υπήρξαν ενστάσεις ως προς τα εισοδηματικά κριτήρια. Πρόκειται να συνεχιστεί ως πρόγραμμα; 
Από τα μέσα Ιανουαρίου 2025, αναμένεται ότι θα διατεθεί μέσω των εμπορικών Τραπεζών το πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ, μέσω του οποίου παρέχεται η δυνατότητα απόκτησης πρώτης κατοικίας με χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο, σε άτομα ηλικίας από 25 έως 50 ετών, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις συμμετοχής. Το πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ, παρουσιάζει βελτιωμένες αλλαγές σε σχέση με το πρόγραμμα Σπίτι μου Ι, καθώς μεταξύ άλλων προβλέπεται διεύρυνση των ηλικιακών κριτηρίων, ενώ το εισόδημα που θα αξιολογηθεί είναι αυτό της τελευταίας τριετίας και όχι μόνο της προηγούμενης χρονιάς.

Πως θα πρέπει να «κινηθεί» κάποιος που επιθυμεί να κάνει χρήση τέτοιων προγραμμάτων;
Σε κάθε περίπτωση ένας υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ελέγξει τις προϋποθέσεις υπογραφής δανείου και ένταξής του στο ως άνω πρόγραμμα, καθώς οι καταληκτικές προθεσμίες είναι συγκεκριμένες. Η συνδρομή ενός έμπειρου νομικού στο Τραπεζικό Δίκαιο κρίνεται επιβοηθητική στην ως άνω απόφαση και ειδικότερα στη μελέτη των όρων και των προϋποθέσεων αυτής.

Και μια τελευταία ερώτηση. Υπάρχουν, κατά τη γνώμη σας, κάποια μέτρα, παρεμβάσεις ή κινήσεις σε επίπεδο θεσμικό ή κοινωνικό που θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης;
Ο περιορισμός της στεγαστικής κρίσης αποτελεί σίγουρα ένα ζήτημα με κοινωνικές και οικονομικές προεκτάσεις. Σημαντικός παράγοντας για την επίλυση ή έστω μείωσή της είναι η ιδιωτική πρωτοβουλία μέσω της έμπρακτης πρόθεσης των ιδιοκτητών να κρατήσουν σταθερά τα ενοίκια και να μην προχωρούν σε παράλογη και απότομη αύξηση αυτών, ειδικά όταν οι υποδομές και οι παροχές των ακινήτων δεν ανταποκρίνονται πλήρως στα ζητούμενα ενοίκια. Στο σημείο αυτό φυσικά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ο πλέον σημαντικός παράγοντας για τη μείωση της στεγαστικής κρίσης είναι οι νομοθετικές αλλαγές, οι οποίες ήδη δρομολογούνται μέσω της θεσμοθέτησης αυστηρών όρων-προϋποθέσεων και ποιοτικών-λειτουργικών κριτηρίων για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (Airbnb), ειδικά στις περιοχές της Αττικής.

ΕΓΓΡΑΦΕΙΤΕ ΣΤΟ NEWSLETTER ΜΑΣ

Tα καλύτερα άρθρα της ημέρας έρχονται στο mail σου

ΠΡΟΣΦΑΤΑ

ΤΑ ΠΙΟ ΔΗΜΟΦΙΛΗ

ΔΙΑΒΑΖΟΝΤΑΙ ΠΑΝΤΑ

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Έχετε δει 20 από 200 άρθρα.