Αγορά Ακινήτων: Κι όμως… κινείται

Ιδανικό σπίτι. Νεόδμητο ή παλαιό; Οροφοδιαμέρισμα ή στούντιο; Ρετιρέ ή μονοκατοικία; «Κάθε άνθρωπος είναι βασιλιάς στο σπίτι του», λέει η λαϊκή σοφία της Αγγλίας και ο Έλληνας συμφωνεί αφού το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας ξεπερνά το 70%.

Και μετά ήρθε.. η κρίση και η αγορά των ακινήτων μπήκε στον «πάγο». Η Αθήνα ένιωσε την κρίση στο πετσί της: «Στην Ελλάδα η αγορά ξεκινά από την Αθήνα. Καλώς ή κακώς η μισή οικονομική δραστηριότητα της χώρας και ο μισός πληθυσμός ζουν και παράγουν εδώ», μας λέει ο επικεφαλής πωλήσεων της Χ.Ε, Πάνος Μπαλτάς. «Η κρίση στα ακίνητα ήταν έντονη την τελευταία 10ετία και σε αρκετές περιοχές οι αξίες μειώθηκαν έως και 50%. Από την Αθήνα όμως ξεκινά η επάνοδος της αγοράς τα τελευταία 1,5 με 2 χρόνια, φυσικά και λόγω των ξένων αγοραστών αλλά και του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης».

Την περασμένη εβδομάδα συναντήθηκαν στο Μαρούσι 400 επαγγελματίες του real estate, εκπρόσωποι επιμελητηρίων, καθηγητές αλλά και επισκέπτες με αντικείμενο εργασίας και συζήτησης: «Το σήμερα και το αύριο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα». Μια εσπερίδα στο πλαίσιο της πρώτης έκθεσης ακινήτων στη χώρα, την AREXPO. Η Athens Voice ήταν εκεί.

«Η ιδέα υπήρχε εδώ και 3 χρόνια», μας λέει ο Πάνος Μπαλτάς. «Όμως η κατάσταση της αγοράς ακινήτων και το γενικότερο οικονομικό κλίμα της χώρας δεν βοηθούσε σε ένα τέτοιο εγχείρημα. Τώρα ήταν το ιδανικό timing». 

Η ώρα «να ψωνίσουν»

Τουρισμός, Golden Visa και Airbnb: το τρίπτυχο που ζεσταίνει την αγορά και αλλάζει τον χάρτη της Αθήνας. Από το 2013 μέχρι σήμερα συνολικά το 50% των Golden Visa στην Ελλάδα το έχουν οι Κινέζοι. Σε περισσότερα από 400.000.000€ ανέρχονται οι επενδύσεις Τούρκων στην ελληνική αγορά του real estate. «Σίγουρα η χώρα μας είναι διάσημη στο εξωτερικό. Η αλήθεια είναι κάπου στη μέση. Σαφώς υπάρχουν ξένοι επενδυτές που είτε λόγω πραγματικού ενδιαφέροντος διαμονής, είτε λόγω της παροχής Golden VISA επενδύουν σε ακίνητα. Από την άλλη, υπάρχουν Έλληνες αγοραστές που τα τελευταία χρόνια τηρούσαν στάση αναμονής και πλέον έχουν λάβει το ξεκάθαρο μήνυμα πως η αγορά ανακάμπτει.  Άρα τώρα είναι η ώρα να ‘ψωνίσουν’», υπογραμμίζει ο κ. Μπαλτάς.

Η ελληνική « Golden Visa», προσφέρει άδεια διαμονής σε κατοίκους τρίτων χωρών αλλά και σε μέλη των οικογενειών τους, με προϋπόθεση την επένδυση άνω των 250.000 ευρώ σε ακίνητα και οποιαδήποτε άλλη επενδυτική δραστηριότητα στην Ελλάδα. Στη χώρα μας έχουν εκδοθεί ήδη περίπου 4.500 άδειες και πρωταθλητής είναι ο κινεζικός δράκος. «Με ασφάλεια μπορούμε να χαρακτηρίσουμε την Κίνα πρωταθλητή της Golden Visa, καθώς καταλαμβάνει το 50% έχοντας αποκτήσει 4.154 Golden Visa από το 2013 μέχρι σήμερα, με δεύτερη τη Ρωσία και τρίτη την Τουρκία», σημειώνει  ο αντιπρόεδρος του Ελληνοκινεζικού Επιμελητηρίου, Νικόλαος Γιαννίδης.

Δεν βρίσκω σπίτι να νοικιάσω

Έχει γίνει η Αθήνα ένα απέραντο ξενοδοχείο σε βάρος των μόνιμων κατοίκων ενοικιαστών με την είσοδο της πλατφόρμας του Airbnb;  «Συμφωνούμε πως υπάρχουν περιοχές του κέντρου όπως το Παγκράτι, το Κουκάκι, το εμπορικό τρίγωνο κ.α. στις οποίες χρειάζεται ηρωική προσπάθεια για την εύρεση κατοικίας προς μίσθωση», επισημαίνει ο κ. Μπαλτάς και προσθέτει «σίγουρα η κρίση μας έκανε περισσότερο ενεργητικούς στο να αναζητούμε περισσότερες πηγές εισοδήματος. Το Airbnb είναι μια λύση. Σίγουρα, όμως, θα πρέπει να λειτουργεί εντός πλαισίου ώστε να μην δημιουργούνται συνθήκες  αθέμιτου ανταγωνισμού και στρέβλωση στην αγορά. Στο κομμάτι των τιμών σίγουρα η μείωση προσφοράς διαθεσίμων ακινήτων έχει συμβάλει στην αύξηση των τιμών σε κάποιες περιοχές, αλλά το Airbnb έχει σχετικά μικρή ανάπτυξη ακόμη για να επηρεάσει τις τιμές στο σύνολο της χώρας».  Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στο πρώτο τρίμηνο του 2019 κατέγραψαν αύξηση κατά 4%, έναντι αυξήσεως 1,4% που κατέγραψαν για το σύνολο του 2018.

Έχει ακόμα «φιλέτα» η Αθήνα ή είναι μια πόλη γερασμένη κτιριακά; «Οι πλέον hot περιοχές της Αθήνας είναι το κέντρο και τα Νότια Προάστια. Εκεί παρατηρούμε και το έντονο ενδιαφέρον των χρηστών του site μας. Πέρα από τις απλές εμπορικές συναλλαγές, στο real estate βλέπουμε πώς δραστηριοποιούνται πλέον κι άλλες κατηγορίες όπως οι εταιρίες ανακαινίσεων και αναβαθμίσεων κατοικιών. Τα κτίρια της Αθήνας δεν είναι όσο παλιά φανταζόμαστε. Αν εξαιρέσουμε το εμπορικό τρίγωνο που ο Μ.Ο. ηλικίας είναι 50-60 έτη, στα προάστια ο Μ.Ο ηλικίας αγγίζει τα 20-25 έτη. Δεν είναι παλιό ένα ακίνητο 20 ετών. Άρα μια μικρή ανακαίνιση/αναβάθμιση το ακίνητο αυτό μπορεί να απογειώσει την μισθωτική του αξία». «Όσο ανοίγει το παιχνίδι και το ενδιαφέρον από ξένους και Έλληνες επενδυτές ανεβαίνει και το επίπεδο συναλλαγών τόσο σε όγκο όσο και σε ποιότητα ακινήτων. Παρατηρούμε έντονο ενδιαφέρον για πολυτελείς κατοικίες κυρίως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και τα νησιά αλλά και κινητικότητα στο κομμάτι των εμπορικών κτιρίων». 

Το «βάρος» του ΕΝΦΙΑ

Έρευνα του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών έχει διαπιστώσει ότι τα συνολικά έσοδα από φόρους στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα είναι από τα υψηλότερα, συγκριτικά με το μέγεθος της οικονομίας, στην ΕΕ28 και στον ΟΟΣΑ. Ειδικά στους φόρους κατοχής ακινήτων (π.χ. ΕΝΦΙΑ), η Ελλάδα βρίσκεται στην υψηλότερη θέση στην ΕΕ28. Βασική διαπίστωση είναι ότι το ΕΕΤΗΔΕ και ο ΕΝΦΙΑ επιτάχυναν την ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μειώνοντας την καταναλωτική δαπάνη και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Ωστόσο, ο επικεφαλής πωλήσεων της Χ.Ε εκτιμά ότι το ποτήρι μπορεί να είναι μισογεμάτο ή μισοάδειο.  «Έχει γίνει πολύ συζήτηση για τον ΕΝΦΙΑ. Το ‘θετικό’ αν μπορούμε να πούμε με τον φόρο αυτό είναι πως δραστηριοποίησε σε ένα μέρος τους Έλληνες ώστε να ασχοληθούμε με την εμπορική αξιοποίηση των εν υπνώσει ακινήτων μας που ήταν εκτός αγοράς ή εμπορικά αδιάφορα πολλές φορές. Άρα βγήκαν στην αγορά περισσότερα και καλύτερα ακίνητα.  Ακόμη κι αυτός ο φόρος μπορεί να λειτουργήσει θετικά αν δώσει επιπλέον κίνητρα στους νέους αγοραστές. Από τη στιγμή που όλη η οικονομική δραστηριότητα γίνεται στον χώρο, ο ιδιοκτήτης ακινήτων ήταν και ένιαι πάντοτε προνομιούχος εξαιρώντας τα τελευταία χρόνια που ‘τιμωρήθηκε’. Χρειάζεται όμως καλύτερη εκπαίδευση, οργάνωση και συμβουλές από ειδικούς για την βέλτιστη απόδοση της περιουσίας του». 

Τέλος, ο Αναστάσιος Καραγάνης, επίκουρος καθηγητής στο Πάντειο Πανεπιστήμιο, δίνει μια γενική εικόνα: «Έχει αλλάξει η αγορά και η αντίληψη για τα ακίνητα, μα κυρίως έχει αλλάξει ο τρόπος και ο ρυθμός που χτίζουμε, κάτι που είχε ενισχυθεί από τα δάνεια που πιο εύκολα χορηγούσαν οι τράπεζες προ κρίσης». Βάσει δημογραφικών δεδομένων υπάρχει το πλαίσιο ώστε στην Ελλάδα να έχουμε παραπάνω από ένα σπίτι (μέσω κληρονομιάς). Ωστόσο, ο κ. Καραγάνης φοβάται ότι αν «δεν αυξηθεί ο πληθυσμός δεν υπάρχει λόγος να χτίζουμε» .