Η στεγαστική κρίση δεν έχει έναν ένοχο

Ένας νέος εργαζόμενος στην Αθήνα μπορεί να δίνει σήμερα σχεδόν τον μισό μισθό του για ενοίκιο. Η δημόσια συζήτηση ψάχνει συνήθως έναν υπεύθυνο: τη βραχυχρόνια μίσθωση, τη χρυσή βίζα, τους ξένους επενδυτές.

Οι συντάκτες νέας μελέτης του ΚΕΦΙΜ υποστηρίζουν ότι η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη, καθώς το πρόβλημα χτίζεται εδώ και 15 χρόνια. Η εικόνα που προκύπτει δεν αναιρεί τη στεγαστική πίεση - την εξηγεί διαφορετικά. Αναιρεί ταυτόχρονα δύο αφηγήσεις: ότι φταίνε τα Airbnb και η χρυσή βίζα από τη μία, ότι έφταιγε ο «παράλογος» δανεισμός των Ελλήνων από την άλλη.

Στεγαστική κρίση - Τι δείχνει η έρευνα του ΚΕΦΙΜ

Η κληρονομιά της κρίσης

Η ρίζα βρίσκεται στην υπερδεκαετή οικονομική κρίση. Όπως εξηγεί ο Γιάννης Ναβροζίδης, «ο κλάδος που ζημιώθηκε περισσότερο ήταν οι κατασκευές». Οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά περίπου 95% μεταξύ 2007 και 2017, από το 11% του ΑΕΠ σε μόλις 0,6%, ενώ οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%. Παρά τη σταδιακή ανάκαμψη που έφερε τις επενδύσεις στο 3,1% του ΑΕΠ το 2025, το επίπεδο παραμένει αρκετά κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το έλλειμμα δεν έχει καλυφθεί, απλώς σταμάτησε να βαθαίνει.

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσα χτίζονται, αλλά και ποιος θα τα χτίσει. Η απασχόληση στις κατασκευές μειώθηκε κατά 64% μεταξύ 2007 και 2015, με ένα σημαντικό μέρος του εξειδικευμένου προσωπικού να φεύγει είτε από τον κλάδο είτε από τη χώρα.

Σήμερα, ακόμα κι αν υπήρχαν τα κεφάλαια, ο κλάδος δυσκολεύεται να βρει χέρια. «Αυτή τη στιγμή ψάχνει εργαζόμενους να καλύψει αυτό το κενό και δυσκολεύεται πολύ», λέει ο Γ. Ναβροζίδης, υπενθυμίζοντας ότι η αγορά εργασίας είναι ήδη στενή και ότι έχει στερέψει η εισροή εργατών της περιόδου 1990-2010.

Από την άλλη, η ανάκαμψη των εισοδημάτων μετά το 2020 έβγαλε στην αγορά νοικοκυριά που μέσα στην κρίση «μπορεί να ήθελαν μια κατοικία αλλά δεν είχαν δυνατότητα», όπως σημειώνει ο Γ. Ναβροζίδης. Σε αυτό προστίθεται ένας λιγότερο ορατός, διαρθρωτικός παράγοντας: ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται ενώ ο πληθυσμός μειώνεται. Μεταξύ 2009 και 2025 ο πληθυσμός υποχώρησε κατά περίπου 5%, από 11,1 σε 10,4 εκατομμύρια, αλλά τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά περίπου 8%, ξεπερνώντας τα 4,5 εκατομμύρια.

Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά εκτοξεύτηκαν από το 19,7% του συνόλου το 2003 στο 32,4% το 2024. Καθώς κάθε νοικοκυριό χρειάζεται τη δική του στέγη, η ζήτηση πιέζει δυσανάλογα στα μικρά διαμερίσματα των αστικών κέντρων.

Το παράδοξο των κλειστών σπιτιών

Εδώ μπαίνει το ελληνικό παράδοξο. Η χώρα διαθέτει τεράστιο απόθεμα κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία - περίπου το 34,5% του συνόλου. Γιατί, λοιπόν, δεν καλύπτουν το κενό; Γιατί, όπως εξηγούν οι ερευνητές, οι αριθμοί «φουσκώνουν» λίγο: μέσα τους κρύβονται εξοχικά, δεύτερες κατοικίες, ακίνητα ερειπωμένα, σπίτια με νομικά βάρη ή κληρονομιές μοιρασμένες σε πολλούς ιδιοκτήτες. Το πραγματικά διαθέσιμο κομμάτι είναι πολύ μικρότερο.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο αν συνυπολογίσει κανείς ότι η ζήτηση αυξάνεται, παρότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται.

«Έχουμε την τάση να σπάνε οι οικογένειες», τονίζει ο Χρήστος Λούκας. «Παλιότερα ήμασταν ο παππούς, η γιαγιά, οι γονείς και τα παιδιά στο ίδιο σπίτι. Πλέον φεύγουν οι γονείς, στο μέλλον και τα παιδιά, και οι παππούδες μένουν συχνά μόνοι σε σπίτια πολύ μεγαλύτερα από τις ανάγκες τους. Και είναι πολύ δύσκολο να πεις σε αυτόν τον άνθρωπο “φύγε από το μεγάλο διαμέρισμα και πήγαινε κάπου αλλού”. Αυτό είναι ένα πρακτικό πρόβλημα που δημιουργεί έλλειμμα στην αγορά».

«Συμπληρωματικό είναι και το ποσοστό ατόμων που ζουν σε υπερπλήρεις κατοικίες - σε κατοικίες ήδη γεμάτες, με λιγότερα δωμάτια ανά άτομο από όσα ορίζει η Eurostat για ένα καλό επίπεδο ζωής. Πριν την κρίση το ποσοστό μειωνόταν, γιατί όλο και περισσότεροι μπορούσαν να χτίσουν. Μετά την κρίση, επειδή κατέρρευσε ο κλάδος και τα εισοδήματα δεν άντεχαν, συσσωρεύτηκαν περισσότεροι άνθρωποι σε λιγότερα σπίτια. Αυξήθηκε σημαντικά, τουλάχιστον κατά 4%, ενώ στην Ευρώπη την ίδια περίοδο σταθερά μειωνόταν», προσθέτει.

Και η χρυσή βίζα; Και τα Airbnb; Παίζουν ρόλο, αλλά όχι τον πρωταγωνιστικό. Οι ξένες επενδύσεις και η βραχυχρόνια μίσθωση ενισχύουν τη ζήτηση και πιέζουν τις τιμές, όμως κυρίως τοπικά, σε συγκεκριμένες τουριστικές και αστικές περιοχές, και σε ένα συγκεκριμένο, ακριβό τμήμα της αγοράς. Σε εθνικό επίπεδο δεν είναι ο κύριος προσδιοριστικός παράγοντας. Ο Χρ. Λούκας  σημειώνει ότι «αν ο κατασκευαστικός κλάδος ήταν δυναμικός, τα ακίνητα που μισθώνονται ως Airbnb δεν θα ήταν τόσο μεγάλο πρόβλημα, γιατί θα μπορούσες να χτίσεις κι άλλα».

Με άλλα λόγια, το ΚΕΦΙΜ υποστηρίζει ότι η άνοδος των τιμών δεν προήλθε επειδή εμφανίστηκε ένας νέος παράγοντας στην αγορά, αλλά επειδή μια προσφορά που είχε καταρρεύσει επί μία δεκαετία βρέθηκε αντιμέτωπη με μια ζήτηση που επέστρεψε ταχύτερα από όσο μπορούσε να ακολουθήσει η οικοδομή.

Νέα κανονικότητα ή κρίση που μπορεί να αναστραφεί;

Το μεγάλο ερώτημα είναι αν η σημερινή στεγαστική πίεση αποτελεί μια παροδική φάση της αγοράς ή αν εξελίσσεται σε μια νέα κανονικότητα ακριβής στέγης. 

Ο Χρήστος Λούκας δεν κρύβει τον προβληματισμό του: «Οι προβλέψεις έχουν πάντοτε μεγάλο βαθμό αβεβαιότητας, ωστόσο οι παράγοντες που τροφοδοτούν το πρόβλημα είναι πραγματικοί».

Η έλλειψη προσφοράς δεν φαίνεται να αντιμετωπίζεται σύντομα, ενώ δεν διακρίνει κάποια εξέλιξη που θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά την κατασκευή νέων κατοικιών τα επόμενα χρόνια. Κατά την εκτίμησή του, η στεγαστική πίεση θα μπορούσε να παγιωθεί σε υψηλά επίπεδα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Στην ίδια εικόνα προσθέτει μία ακόμη διάσταση ο επικεφαλής του ΚΕΦΙΜ Νίκος Ρώμπαπας. Όπως λέει, η προσπάθεια εξυγίανσης και καταγραφής του κτιριακού αποθέματος, παρότι κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, δημιουργεί πρόσθετες δυσκολίες.

«Πολλά ακίνητα, ιδίως αυτά που είναι κενά, έχουν προβλήματα αυθαιρεσιών και πολυπλοκότητα στους τίτλους ιδιοκτησίας. Είναι πολύ δύσκολο σε ένα παλιό ακίνητο που χρειάζεται σημαντική επένδυση να πρέπει να ξεκαθαρίσεις και τα “χαρτιά” του. Άρα, έχεις ένα ακίνητο που είναι κενό, αλλά δεν μπορεί να βγει στην αγορά καθόλου εύκολα. Για να πουλήσεις ένα διαμέρισμα, πρέπει να περάσεις από συμβολαιογράφους, από μηχανικούς, να φτιάξεις ταυτότητα ακινήτου. Παίρνει πάρα πολύ χρόνο και χρήμα».

Ο Ν. Ρώμπαπας εκτιμά ότι η στεγαστική κρίση θα επηρεάσει σταδιακά ακόμη και τις κοινωνικές συνήθειες των νεότερων γενεών. «Στο εξωτερικό η συγκατοίκηση με δύο ή τρία άτομα είναι πολύ συνηθισμένη, είναι ο κανόνας. Εδώ αυξάνεται σιγά-σιγά», παρατηρεί, υποστηρίζοντας ότι το υψηλό κόστος στέγασης ενδέχεται να οδηγήσει σε αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι νέοι οργανώνουν τη ζωή τους.

Παράλληλα απορρίπτει την άποψη ότι η έντονη οικοδομική δραστηριότητα της δεκαετίας του 2000 ήταν μια φούσκα χωρίς πραγματικό υπόβαθρο. «Υπάρχουν δεδομένα που δείχνουν ότι οι κατοικίες στην Ελλάδα δεν επαρκούν. Ο αριθμός των δωματίων ανά κάτοικο είναι παραδοσιακά χαμηλότερος από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης», τονίζει.

Για τον ίδιο, η οικοδομική έκρηξη της δεκαετίας του 2000 δεν ήταν μια φούσκα χωρίς αλλά η προσπάθεια να καλυφθούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες που είχαν συσσωρευτεί επί δεκαετίες.

Αυτό οδηγεί και στη δεύτερη μεγάλη προειδοποίηση της μελέτης. «Μέχρι και το 2024 οι αποπληρωμές των δανείων ήταν υψηλότερες από τα νέα δάνεια. Μόνο το 2025 ο δανεισμός πέρασε σε θετικό ισοζύγιο», σημειώνει. Και προειδοποιεί ότι η επίδραση της πιστωτικής επέκτασης θα εξαρτηθεί από το πού θα κατευθυνθεί: «Αν δανειστούμε για να χτίσουμε καινούργια, δεν θα έχει καμία επίπτωση. Αν δανειστούμε για να αγοράσουμε υπάρχοντα ακίνητα, αυτό θα αυξήσει τις τιμές».

Μένει το ερώτημα αν όλα αυτά είναι παροδικά ή αν συνιστούν τη νέα κανονικότητα της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Ο Χρήστος Λούκας λέει ότι δεν είναι νομοτελειακό: «Θα μπορούσαμε από αύριο να αρχίζαμε να χτίζουμε μετά μανίας και αυτό να πέσει. Αλλά επειδή δεν το βλέπω να έρχεται, πιστεύω ότι η κατάσταση θα μπορούσε να παγιωθεί σε ένα υψηλό επίπεδο». 

* Ολόκληρο το Policy Paper του ΚΕΦΙΜ