Πολυκατοικίες στα όρια και απλήρωτα κοινόχρηστα: Το διαχρονικό πρόβλημα που φέρνει εντάσεις στις πολυκατοικίες
Ένας που δυσκολεύεται, το καταλαβαίνεις να αφήνει απλήρωτα τα κοινόχρηστα. Κατά πώς φαίνεται, όμως, απλήρωτα κοινόχρηστα δεν αφήνουν μόνο όσοι στενεύονται οικονομικά, αλλά και πολλές κατηγορίες φυσικών ή νομικών προσώπων, ακόμα και μεγάλα funds, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται προβλήματα και εντάσεις στις πολυκατοικίες. Φοβερό, έτσι; Funds που απέκτησαν σπίτια από κόκκινα δάνεια να μην πληρώνουν τα κοινόχρηστα!
Στη σελίδα Ιδιοκτήτες Ακινήτων Ελλάδας στο Facebook, το θέμα των κοινοχρήστων είναι από αυτά που απασχολούν περισσότερο. Να μια χαρακτηριστική ανάρτηση: «Στην πολυκατοικία μας έχουμε 7.000 ευρώ χρωστούμενα σε κοινόχρηστα. Κάποιοι δεν πληρώνουν από άποψη, άλλοι πέθαναν και δεν ασχολείται κανένας με το διαμέρισμά τους, άλλοι είναι εταιρείες που εσκεμμένα αφήνουν φέσια και άλλοι λένε ότι δεν έχουν απλά. Υπάρχει κάποιος πρακτικός τρόπος να μαζέψουμε κάποια από αυτά;».
«Το θέμα των απλήρωτων κοινοχρήστων αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα που εξακολουθεί να υφίσταται», λέει ο Μάνος Κρανίδης, μηχανικός, γραμματέας ενημέρωσης ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ. «Σήμερα», προσθέτει, «αρκετοί μισθωτές και ιδιοκτήτες αφήνουν την πληρωμή των κοινοχρήστων για το τέλος, εξοφλώντας μόνο μετά από πιέσεις, ενώ σε ορισμένα κτίρια δεν καταβάλλονται καθόλου. Αυτό οδηγεί στη σταδιακή απαξίωση των κτιρίων. Παρά το γεγονός ότι οι δαπάνες κεντρικής θέρμανσης έχουν περιοριστεί και πολλές διαχειρίσεις υποστηρίζονται πλέον από εξειδικευμένες εταιρείες, το φαινόμενο παραμένει. Η ακρίβεια και η μείωση των εισοδημάτων αποτελούν βασικούς λόγους, αλλά σημαντικό ρόλο παίζει και η αδιαφορία. Υπάρχουν περιπτώσεις μεγάλων funds και εταιρειών επενδυτών που όχι μόνο δεν εξοφλούν τις κοινόχρηστες δαπάνες, αλλά είναι και αδύνατη η επικοινωνία μαζί τους».
Αλλοδαπά φυσικά ή και νομικά πρόσωπα που δεν πληρώνουν
Πρόβλημα φαίνεται πως υπάρχει και σε κάποιες αγοραπωλησίες ακινήτων. Για παράδειγμα, ο πωλητής, ο οποίος ήδη χρωστάει κοινόχρηστα, πουλάει το διαμέρισμά του. Τις οφειλές δεν καταβάλει ούτε ο αγοραστής αφού δεν έχει και καμία τέτοια υποχρέωση, κι έτσι το φέσι μένει στους άλλους ενοίκους. Για το συγκεκριμένο θέμα έκαναν παρέμβαση από κοινού, τον Νοέμβριο του 2024, η ΠΟΜΙΔΑ και η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, με επιστολή τους προς τον υπουργό Ανάπτυξης και τον γενικό γραμματέα Εμπορίου, ζητώντας: «Την προσάρτηση υπεύθυνης δήλωσης του διαχειριστή σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο διαμερίσματος ότι δεν υφίσταται προς τη διαχείριση της πολυκατοικίας εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία ή, αν δεν υφίσταται διαχειριστής ή αυτός αρνείται την έκδοση της ανωτέρω υπεύθυνης δήλωσης, καταχώριση υπεύθυνης δήλωσης του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο με το ανωτέρω περιεχόμενο». Γράφουν, επίσης, στην επιστολή τους: «Επειδή το πρόβλημα αυτό έχει σήμερα γιγαντωθεί εξαιτίας του ότι χιλιάδες διαμερισμάτων πολυκατοικιών έχουν αγοραστεί από αλλοδαπά φυσικά ή και νομικά πρόσωπα, συνήθως με τις προϋποθέσεις της Golden Visa, χωρίς οι διαχειριστές πολυκατοικιών να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, πολλοί από τους οποίους επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά δεν καταβάλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν στοιχεία επικοινωνίας στους διαχειριστές. Έτσι, όταν κάποτε αργότερα τα πωλήσουν, διαφεύγουν πλήρως την πληρωμή τους, αφού δεν διαθέτουν άλλα περιουσιακά στοιχεία, οι δε αγοραστές δικαίως αρνούνται να καταβάλουν τις οφειλές των πωλητών».
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, εκτιμά ότι οφειλές κοινοχρήστων έχουν 4 στους 10 ενοίκους. «Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο έντονο», λέει, «σε κτίρια όπου υπάρχουν κλειστά διαμερίσματα ή ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό, καθώς η επικοινωνία και η είσπραξη των οφειλών γίνεται ιδιαίτερα δύσκολη». Ειδικότερα για τα κλειστά ακίνητα, ο Θ. Μπάκας αναφέρει ότι «σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, για το έτος 2021, στην Περιφέρεια Αττικής υπάρχουν συνολικά 526.000 κενά οικιστικά ακίνητα, εκ των οποίων 117.000 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων, γεγονός που δυσχεραίνει ακόμη περισσότερο την είσπραξη κοινοχρήστων και την ομαλή λειτουργία των πολυκατοικιών».
Στις μέρες μας, και κυρίως σε πολυκατοικίες με πολλά διαμερίσματα, δύσκολα αναλαμβάνει κάποιος τον ρόλο του διαχειριστή. «Αλλού κατοικούν πολλοί ηλικιωμένοι που δεν μπορούν να αναλάβουν, άλλοι έχουν οικογένειες και τρεξίματα στην καθημερινότητά τους, έτσι όλο και περισσότερες πολυκατοικίες αναθέτουν σε εξειδικευμένες εταιρείες τη διαχείριση», λέει ο Χρήστος Κλαμαργιάς, γενικός γραμματέας του Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων. Οι εταιρείες αυτές είτε έχουν μια απλή συνεργασία με την πολυκατοικία, δηλαδή την έκδοση μόνο των κοινοχρήστων, μπορούν όμως να αναλάβουν και την πλήρη διαχείριση.
Αυτή περιλαμβάνει το συνεργείο καθαρισμού, την απολύμανση-απεντόμωση, τον καθαρισμό των φρεατίων, τη διανομή του πετρελαίου θέρμανσης, τη συντήρηση των καυστήρων και πολλές ακόμα υπηρεσίες που αφορούν την πολυκατοικία (μέχρι και την απώθηση των περιστεριών περιλαμβάνουν στις υπηρεσίες τους κάποιες εταιρείες). «Ένα όριο είναι οι τρεις μήνες. Αν κάποιος καθυστερήσει να πληρώσει τα κοινόχρηστα για τρεις μήνες, θα ενημερώσουμε τον διαχειριστή, και αυτός είτε θα προσπαθήσει να έρθει σε επαφή με τον άνθρωπο που δεν πληρώνει, είτε θα συγκαλέσει τη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας η οποία θα αποφασίσει». Οι εταιρείες αυτές συνήθως έχουν και νομικό τμήμα, που μπορεί να ανταποκριθεί σε ενδεχόμενο αίτημα μιας πολυκατοικίας να κινηθεί δικαστικά εναντίον κάποιου κακοπληρωτή. Ο Χ. Κλαμαργιάς λέει ότι «τα 1.000 ευρώ χρέος είναι το μίνιμουμ που θα πρότεινα σε κάποιον για να κινηθεί δικαστικά, αλλιώς δεν αξίζει».
Εκτός όμως από τις εταιρείες, το δικαστικό σκέλος των απαιτήσεων αναλαμβάνουν και εξειδικευμένοι δικηγόροι, όπως η Βάσια Παπαδημητρίου, δικηγόρος και διαπιστευμένη διαμεσολαβήτρια του υπουργείου Δικαιοσύνης για αστικές και εμπορικές διαφορές. «Το μεγάλο πρόβλημα με τα απλήρωτα κοινόχρηστα», τονίζει, «είναι οι συγκρούσεις αλλά και τα θέματα συντήρησης μιας πολυκατοικίας. Εγώ θα πρότεινα σε όλους να επιλέξουν αρχικά την εξωδικαστική επίλυση, μέσω του θεσμού της διαμεσολάβησης. Στην περίπτωση αυτή έχουμε τη μεσολάβηση μεταξύ των μερών, ειρηνικά και πολιτισμένα, προκειμένου να βρεθεί μια πρακτική λύση και να αποφύγουμε τα δικαστήρια. Η διαμεσολάβηση έχει τα πλεονεκτήματα της ταχύτητας, του χαμηλού κόστους αλλά και της διατήρησης των καλών σχέσεων γειτνίασης». Αν η διαμεσολάβηση αποδώσει, λέει η δικηγόρος, συντάσσεται ένα πρακτικό το οποίο κατατίθεται στο οικείο Πρωτοδικείο. Αν δεν αποδώσει, η υπόθεση μπορεί να λυθεί μόνο μέσω της δικαστικής οδού.
Συνήθως, λέει η Β. Παπαδημητρίου, αποστέλλεται ένα εξώδικο, που στην ουσία είναι μια όχληση προς τον οφειλέτη, με το οποίο του δίνεται μια προθεσμία κάποιων ημερών είτε για να εξοφλήσει είτε για να συμφωνήσει σε κάποιον διακανονισμό. Αν δεν υπάρξει αποτέλεσμα, το εξώδικο θα χρησιμοποιηθεί στο δικαστήριο για την κατάθεση είτε αγωγής αποζημίωσης είτε διαταγής πληρωμής. Η διαφορά τους είναι ότι με την αγωγή αποζημίωσης δίνεται ένα χρονικό περιθώριο στον οφειλέτη να εξοφλήσει, ενώ με την διαταγή πληρωμής γίνεται άμεση κατάσχεση από τραπεζικούς λογαριασμούς, ακίνητη και κινητή περιουσία. Όλα αυτά όμως είναι χρονοβόρα, καθώς η εκδίκαση της υπόθεσης θα οριστεί 6 μήνες με έναν χρόνο μετά, ενώ τα δικαστικά έξοδα θα βαρύνουν τον οφειλέτη, αν αποδειχθεί φυσικά ότι χρωστάει. Επίσης σημαντικό: τα απλήρωτα κοινόχρηστα παραγράφονται στα 5 χρόνια, αν δεν έχουν διεκδικηθεί νομικά.
Κάλυψη οφειλών από ασφαλιστικές εταιρείες
Το καινούργιο στη χώρα μας, λέει ο Θ. Μπάκας, είναι η δραστηριοποίηση ασφαλιστικών εταιρειών που καλύπτουν τις απλήρωτες οφειλές από κοινόχρηστα. «Σε πολλές χώρες του εξωτερικού», επισημαίνει, «υπάρχει ήδη η δυνατότητα ασφάλισης των κοινοχρήστων σε περίπτωση μη καταβολής από τους ενοίκους, παρέχοντας σταθερότητα στις πολυκατοικίες και μείωση του οικονομικού κινδύνου για τους συνεπείς ενοίκους. Στην Ελλάδα, ασφαλιστικές εταιρείες του εξωτερικού έχουν αρχίσει να δραστηριοποιούνται, προσφέροντας παρόμοιες λύσεις. Με μόλις περίπου 350 ευρώ τον χρόνο, οι πολυκατοικίες μπορούν να εξασφαλίσουν προστασία που περιλαμβάνει: Α) Κάλυψη καθυστερημένων κοινοχρήστων: Η ασφάλιση εξασφαλίζει την είσπραξη των οφειλών ακόμη και σε περιπτώσεις που η μη καταβολή οφείλεται σε κακόβουλη αθέτηση. Β) Κάλυψη σε περίπτωση ανεργίας του ενοίκου: Σε περιπτώσεις απώλειας εργασίας, η ασφάλιση καλύπτει την πληρωμή των κοινοχρήστων, ώστε να μη διαταράσσεται η λειτουργία της πολυκατοικίας. Η είσοδος αυτών των προγραμμάτων στην ελληνική αγορά δίνει μια ελπιδοφόρα προοπτική για τη σταθερότητα των πολυκατοικιών και την ανακούφιση των συνεπών ενοίκων, ενώ ταυτόχρονα προσφέρει πρακτικά εργαλεία για τη διαχείριση των πιο σύνθετων καταστάσεων σε κτίρια με απομακρυσμένους ή ανενεργούς ιδιοκτήτες».
Αυτοί που δεν έχουν πληρώνουν τα πάντα στην ώρα τους
Μέτρα διευκόλυνσης των διαχειριστών πολυκατοικιών προτείνει ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης, διευθυντής του ομίλου εταιρειών MORE, επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων. Μεταξύ άλλων, βάζει το θέμα της διαδικτυακής έκδοσης ΑΦΜ της πολυκατοικίας, μέσω του gov.gr, που θα επιτρέψει να λυθούν ευκολότερα θέματα, όπως το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, η διαφάνεια της διαχείρισης των οικονομικών της πολυκατοικίας, η ασφάλιση των κοινόχρηστων τμημάτων και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας, η συμμετοχή της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενα κρατικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης. Προτείνει, επίσης, η μη καταβολή κοινοχρήστων να ενσωματωθεί στον «Τειρεσία κακοπληρωτών» που έχει προαναγγείλει η κυβέρνηση, αλλά και τη στήριξη, από το κράτος, των πραγματικά αδύναμων. Γιατί, όπως λέει, «συχνά στις πολυκατοικίες βλέπουμε να μην πληρώνουν τα κοινόχρηστα αυτοί που έχουν, ενώ αυτοί που δεν έχουν πληρώνουν τα πάντα στην ώρα τους, ακόμη και με στερήσεις».
Με δυο λόγια:
4 στους 10 υπολογίζεται ότι οφείλουν κοινόχρηστα.
Οι οφειλές κοινοχρήστων παραγράφονται στα 5 χρόνια, αν δεν έχουν διεκδικηθεί νομικά.
Μεγάλα funds και εταιρείες επενδυτών δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα.
Κλειστά διαμερίσματα οφείλουν να πληρώνουν κοινόχρηστα, εκτός κι αν προβλέπεται κάτι διαφορετικό στο καταστατικό της πολυκατοικίας.
Ο αγοραστής ενός σπιτιού δεν έχει την υποχρέωση να καταβάλει προηγούμενες οφειλές κοινοχρήστων.
Ασφαλιστικές εταιρείες αναλαμβάνουν την κάλυψη των οφειλών σε περίπτωση ανεργίας του ενοίκου.
14°
