Χορός επενδύσεων σε logistics

Oλοένα και αυξανόμενη βαίνει η ζήτηση για χώρους αποθήκευσης και διανομής εμπορευμάτων. Εάν σκεφτεί κανείς ότι μιλάμε για τις εγκαταστάσεις όπου φυλάσσονται τα προϊόντα που παραγγέλνουμε καθημερινά μέσω ίντερνετ, προτού καταλήξουν στην πόρτα του σπιτιού μας, γίνεται αντιληπτό γιατί η συγκεκριμένη κατηγορία της αγοράς ακινήτων αποτελεί ισχυρό μαγνήτη επενδύσεων. Κατ’ επέκταση, η βελτίωση των χρόνων παράδοσης στο «τελευταίο μίλι» (από το τελευταίο σημείο αποθήκευσης στον καταναλωτή) που εξασφαλίζει το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα για τις επιχειρήσεις, καθιστά ελκυστικούς τους αποθηκευτικούς χώρους –ιδίως των υψηλών προδιαγραφών– για τους επενδυτές.

Την ίδια στιγμή, η κομβική, γεωγραφικά, θέση της Ελλάδας επιτρέπει στη χώρα να διεκδικήσει με αξιώσεις τον ρόλο της ως διεθνές εμπορευματικό κέντρο. Η συγκυρία είναι ευνοϊκή καθώς, ύστερα από καθυστέρηση πολλών ετών, βρίσκονται σε τροχιά εκκίνησης μεγάλα επενδυτικά έργα. Σε αυτά ανήκουν το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, μια επένδυση άνω των 200 εκατ. ευρώ που θα υλοποιήσει το σχήμα Goldair – ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ. Το έργο θα εκτείνεται σε περισσότερα από 300 στρέμματα, θα αναπτυχθεί σε φάσεις, ενώ η έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών τοποθετείται μέσα στη φετινή χρονιά. Μάλιστα, στο logistics center του Θριασίου δρομολογείται η εγκατάσταση δικτύου 5G μέσω μίας επένδυσης με εκτιμώμενη αξία 15 εκατ. ευρώ. Για το σκοπό αυτό η Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο (ΘΕΚ), η εταιρεία που θα αναπτύξει το logistics center, υπέγραψε μνημόνιο συνεργασίας με τη Συμμετοχές 5G, που διαχειρίζεται το Επενδυτικό Ταμείο Φαιστός.

Ωστόσο, στον τομέα όπου οι αποδόσεις είναι πολύ υψηλές, ο χορός των συγχωνεύσεων και εξαγορών καλά κρατεί. Έτσι, ο όμιλος Med Frigo με έδρα την Πάτρα και η θυγατρική του Cargo Meg εκτιμάται ότι θα περάσουν το προσεχές διάστημα υπό τον έλεγχο του fund EOS Capital Partners του Απόστολου Ταμβακάκη. Το fund, που διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία 150 εκατ. ευρώ, απέκτησε τον Ιούνιο του 2022 και το 49% της διεθνούς εταιρείας μεταφορών με έδρα τη Ζυρίχη, Seagull.

Ένα ακόμη –αμερικανικό– fund, το HIG Capital, εξελίσσεται σε έναν από τους μεγαλύτερους παίκτες της ελληνικής αγοράς αποθηκών και κέντρων διανομής, έχοντας, πρόσφατα, ολοκληρώσει την εξαγορά του 80% της οικογενειακής επιχείρησης Ορφέας Βεϊνόγλου που εμφανίζει υψηλό διψήφιο ρυθμό ανάπτυξης. Η HIG έχει ακόμη αποκτήσει τη Makios logistics που διαθέτει δύο αποθηκευτικά κέντρα στη Θεσσαλονίκη και στόλο άνω των 300 οχημάτων, όπως και την Olympias - Κανδύλης. Το fund προσανατολίζεται, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, στην εξαγορά –ενδέχεται να ολοκληρωθεί το προσεχές διάστημα– δύο ακόμη εταιρειών logistics των οποίων ο κύκλος εργασιών κυμαίνεται από 15 έως 30 εκατομμύρια ευρώ. Ευρύτερα, μέσω των deals αυτών, η HIG έχει φτάσει να ελέγχει ένα ποσοστό της τάξεως του 17%-18% της ελληνικής αγοράς της εφοδιαστικής αλυσίδας.

Η HIG δρομολογεί την κατασκευή και λειτουργία ενιαίας πρότυπης υπερσύγχρονης μονάδας εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) και συνδυασμένων μεταφορών, χερσαίων-θαλάσσιων-σιδηροδρομικών (tri-modal), έχοντας καταθέσει αίτηση υπαγωγής του συγκεκριμένου έργου στο καθεστώς στρατηγικών επενδύσεων. Το project είναι προϋπολογισμού 244 εκατ. ευρώ και σχεδιάζεται να αναπτυχθεί σε έκταση 291 στρεμμάτων που βρίσκεται στη ΒΙ.ΠΕ. Διυλιστηρίων, στο 17ο χλμ. της Ε.Ο. Αθηνών-Κορίνθου και διαχωρίζεται από την Ε.Ο. Αθηνών-Κορίνθου σε δύο τμήματα που θα συνδέονται μεταξύ τους με γέφυρα.

Υψηλές αποδόσεις

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της συμβουλευτικής εταιρείας Geoaxis, σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7% - 7,5% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα με τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου, οπότε δηλαδή οι αξίες ενισχύονταν, εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις.

Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο επειδή μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (π.χ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/ logistics στο άμεσο μέλλον.

Ενοίκια και κόστος κατασκευής

Πού διαμορφώνονται, όμως, τα ενοίκια για αποθηκευτικούς χώρους; Στα 4,05 ευρώ ανά τ.μ. για χώρους στον Ασπρόπυργο, με τις αμέσως υψηλότερες τιμές ενοικίασης να βρίσκονται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 ευρώ και την Ελευσίνα να ακολουθεί με 3,09 ευρώ. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,70 ευρώ, τα Οινόφυτα με 2,49 ευρώ και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 ευρώ.

Όσον αφορά το μέσο κόστος για την κατασκευή ενός κέντρου logistics, εξαιρουμένου του εξοπλισμού, κυμαίνεται από 550 ευρώ / τ.μ. έως 700 ευρώ / τ.μ. Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για τη μίσθωσή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Έτσι, εκτιμάται ότι μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μηνιαίο μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 ευρώ ανά τ.μ.