Μίσθωση κατοικίας

Έχω νοικιάσει ένα σπίτι τα τελευταία δυο χρόνια αλλά επειδή βρήκα καλύτερο σε άλλη περιοχή θέλω να μετακομίσω. Ο σπιτονοικοκύρης δεν με αφήνει να φύγω αν δεν πληρώσω και άλλον έναν χρόνο καθώς όπως ισχυρίζεται δεν έχουμε κλείσει τα τρία χρόνια. Στο συμβόλαιο ορίζεται ρητά ότι η μίσθωση του ακινήτου είναι για αόριστο χρονικό διάστημα. Τι ισχύει τελικά;

Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574 επ.) όσο και από τον νόμο 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον νόμο 2235/1994. Από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία  των μερών να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας για το χρονικό διάστημα που επιθυμούν ή ακόμη και να μην προβλεφθεί χρονική διάρκεια αυτής, αλλά να καταρτισθεί σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, χωρίς να θεσπίζεται κάποιος ελάχιστος χρονικός περιορισμός που θα πρέπει να ισχύσει για τις μισθώσεις κατοικίας. 

Ωστόσο, αναφορικά με την ελάχιστη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης εμφανίζεται ο νόμος 1703/1987 (τροποποιημένος από τον ν. 2235/1994), ο οποίος στο άρθρο 2§1 ορίζει ότι: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Από τη διάταξη αυτή, απορρέει ευθέως η υποχρέωση των μερών να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τα τρία έτη. Αντίθετη συμφωνία δεν λαμβάνεται υπόψη, με αποτέλεσμα αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ως διάρκεια επί παραδείγματι τα δυο έτη, η συμφωνία αυτή ως αντιβαίνουσα στο νόμο δεν ισχύει, και επομένως η μίσθωση θα έχει διάρκεια για τουλάχιστον τρία έτη.

Στο άρθρο 1 του ίδιου νόμου, οριοθετείται το πεδίο εφαρμογής αυτού και αναφέρεται πως στις διατάξεις του υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για ΚΥΡΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Επομένως, η τριετία ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κατοικίας, αφορά μόνο στις περιπτώσεις κύριας κατοικίας.

Στον αντίποδα, εάν με τη μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση, πχ εξοχική και όχι ως κυρίας κατοικίας, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, η μίσθωση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΠ 850/1998 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 851/1998, ΝΟΜΟΣ).