Η σουηδική Οδύσσεια: 20 χρόνια στον δρόμο προς το σπίτι

Το παγκοσμίως γνωστό αστείο για τους Σουηδούς είναι ότι φτάνουν πάντα πρώτοι στα πάρτι. Αντιλαμβάνονται την ώρα έναρξης κυριολεκτικά και, ως άνθρωποι του προγράμματος, είναι συνήθως οι πρώτοι που χτυπούν την πόρτα του οικοδεσπότη. Η αντίθεση με την ελληνική κουλτούρα είναι εμφανής· δεν φανταζόμουν όμως ποτέ ότι ο προγραμματικός τους ορίζοντας θα έφτανε τις… δεκαετίες.

Σύμφωνα με τον δημοτικό φορέα κατοικίας της Στοκχόλμης, η μέση αναμονή για ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα στο κέντρο της Στοκχόλμης άγγιξε τα 20 χρόνια το 2024. Πώς είναι αυτό δυνατόν; Οι λόγοι της δυσλειτουργικής σουηδικής αγοράς κατοικίας είναι πολλοί: από τα ρυθμιζόμενα ενοίκια και το αποκλειστικό δικαίωμα των δήμων στον πολεοδομικό σχεδιασμό, έως το σύστημα συλλογικής ιδιοκτησίας.

Ουδέν μονιμότερο του προσωρινού, λέει η λαϊκή παροιμία. Και πράγματι, ο λαός μοιάζει σοφός, αν κρίνει κανείς από τις μεταπολεμικές ρυθμίσεις της αγοράς κατοικίας στη Σουηδία: ρυθμίσεις προσωρινές, σχεδιασμένες να φρενάρουν τον πληθωρισμό του πολέμου, οι οποίες αργότερα μετατράπηκαν σε μόνιμη ρύθμιση των ενοικίων βάσει της χρηστικής αξίας.

Η ρύθμιση αυτή στρεβλώνει την αγορά σε τέτοιο βαθμό, ώστε το Ρίνκεμπι, ένα από τα πιο κοινωνικά εκτεθειμένα προάστια της Στοκχόλμης, έχει πανομοιότυπα ενοίκια με το κέντρο της πόλης, λόγω της χρηστικής αξίας.
Παράλληλα, οι ετήσιες προσαυξήσεις των ενοικίων καθορίζονται βάσει νόμου σε συλλογικό επίπεδο, περιορίζοντας τη δυνατότητα των τιμών να ακολουθήσουν τη ζήτηση στην αγορά.

Όμως για ποιο λόγο υπάρχει χρόνος αναμονής στα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα; Η κατανομή μέσω τιμής απαγορεύεται, με αποτέλεσμα το μεγαλύτερο μέρος των ενοικιαζόμενων κατοικιών να διατίθεται μέσω σειράς προτεραιότητας. Όποιος περιμένει περισσότερα χρόνια, προηγείται όταν υποβάλει αίτηση.

Σύμφωνα με στοιχεία του δημοτικού φορέα κατοικίας της Στοκχόλμης, η πλειονότητα των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων – περίπου τρία στα τέσσερα σύμφωνα με τις σχετικές εκτιμήσεις - διατίθεται μέσω της δημοτικής ουράς προτεραιότητας. Ο μέσος χρόνος αναμονής για το κέντρο της πόλης φτάνει το 2024 τα 20 χρόνια, ενώ για διαμερίσματα αλλού στον νομό η αναμονή διαμορφώνεται περίπου στα 9 χρόνια.

Το ερώτημα που προκύπτει είναι γιατί η προσφορά δεν αναπληρώνει απλώς τη ζήτηση. Σε πιο ανοιχτές αγορές, όπως η ελληνική, η αυξημένη ζήτηση οδηγεί συνήθως σε νέες επενδύσεις από ιδιώτες.

Η διαφορά στη Σουηδία είναι ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός, τον οποίος διαχειρίζεται αποκλειστικά ο δήμος, καθορίζει ποια διαμερίσματα ενοικιάζονται και ποια είναι ιδιοκατοίκητα, ενώ οι αλλαγές χρήσης περιορίζονται βάσει νόμου. Παράλληλα, οι νέες οικοδομές παραμένουν περιορισμένες σε σχέση με τη ζήτηση, καθώς η οικοδόμηση νέων κατοικιών εξαρτάται σχεδόν εξ ολοκλήρου από δημοτικές αποφάσεις και χρονοβόρες διαδικασίες.

Ως αποτέλεσμα, οι ιδιώτες που επιδιώκουν να καλύψουν το κενό στην αγορά μπορούν να το κάνουν κυρίως μέσω συμβολαίων περιορισμένης διάρκειας, τα οποία είναι γνωστά στη Σουηδία ως συμβόλαια «δεύτερου χεριού».

Στην πράξη, τα συμβόλαια αυτά έχουν πολύ μικρότερη διάρκεια, συνήθως ενός έτους. Ο λόγος είναι ότι στις ιδιόκτητες κατοικίες η ιδιοκτησία είναι κατά κανόνα συλλογική και υπόκειται στο καταστατικό της πολυκατοικίας. Στην ουσία, στις περισσότερες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος κατέχει ένα μερίδιο του στεγαστικού συνεταιρισμού, μαζί με το δικαίωμα χρήσης του συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Επιπλέον, παρότι τα συμβόλαια «δεύτερου χεριού» δεν μπορούν να τιμολογηθούν πλήρως ελεύθερα, επιτρέπεται να καλύπτουν το κόστος κατοχής, όπως τα κοινόχρηστα και τα επιτόκια δανείων. Με άλλα λόγια, το κόστος αυτών των συμβολαίων προσεγγίζει περισσότερο την πραγματική αξία της αγοράς.

Σύμφωνα με έρευνα του Εμπορικού Επιμελητηρίου της Στοκχόλμης, στον δήμο της πρωτεύουσας τα ενοίκια «δεύτερου χεριού» είναι κατά μέσο όρο περίπου 149% υψηλότερα από τα αντίστοιχα ενοίκια πρώτου χεριού. Ως αποτέλεσμα, όσοι δεν έχουν περιθώρια αγοράς ή αναμονής αναγκάζονται να εξυπηρετούνται με ακριβότερα και βραχυπρόθεσμα συμβόλαια, ενώ οι ήδη ενσωματωμένες ομάδες απολαμβάνουν το προνόμιο χαμηλότερων ενοικίων ή ακόμη και μακροχρόνιας εκμίσθωσης.

Πέρα από τα ατελείωτα χρόνια αναμονής και τα ακριβότερα βραχυπρόθεσμα ενοίκια, η ρύθμιση των ενοικίων παράγει και ευρύτερες στρεβλώσεις. Μία από τις πιο χαρακτηριστικές είναι η εκρηκτική άνοδος των τιμών των ακινήτων, οι οποίες στον δήμο της Στοκχόλμης έχουν σχεδόν οκταπλασιαστεί από το 1996.

Την ίδια περίοδο, το χρέος των νοικοκυριών αυξήθηκε από το 44% στο 86% του ΑΕΠ. Παράλληλα, ο μέσος χρόνος καθημερινής μετακίνησης προς και από την εργασία αγγίζει τα 74 λεπτά, σύμφωνα με το Εμπορικό Επιμελητήριο της Στοκχόλμης — χρόνος που σε ετήσια βάση αντιστοιχεί σε περίπου έξι εβδομάδες, μία εβδομάδα περισσότερη από την ετήσια άδεια των Σουηδών.

Εντέλει, μια ρύθμιση που υποτίθεται ότι στοχεύει στην προστασία των οικονομικά πιο ευάλωτων πολιτών καταλήγει να ευνοεί τους πιο ευκατάστατους. Δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει: εμπόδια ενσωμάτωσης για νέους και μετανάστες, αλλά και πολίτες δεύτερης διαλογής, πολίτες που περιπλανώνται για είκοσι χρόνια μέχρι να «φτάσουν σπίτι».

Με άλλα λόγια, μια σύγχρονη σουηδική Οδύσσεια.